В действующем законодательстве отсутствуют запреты на продажу квартиры с непогашенной задолженностью по ЖКХ. Поэтому периодически такие варианты встречаются на вторичном рынке. С одной стороны для покупателя приобретение такой недвижимости влечет за собой существенные риски (особенно, если долг большой), однако с другой стороны есть несколько способов, позволяющих уладить эту проблему еще на стадии оформления сделки. Рассмотрим как легально продать квартиру с долгами по коммунальным платежам, а также на что обратить внимание покупателю при покупке квартиры с задолженностью по ЖКХ.
Особенности покупки и продажи квартиры с долгами по ЖКХ
На практике часто происходят ситуации, когда после заезда в новую квартиру, собственник обнаруживает большой счет по коммунальным услугам, который не был вовремя оплачен предыдущим владельцем.
В законодательстве нет прямого запрета на продажу квартиры с долгами по ЖКХ, однако все же в отдельных случаях провести такую сделку не получится.
Когда возникает обязанность платить за квартиру?
Момент, начиная с которого появляется обязанность по оплате коммунальных услуг, четко обозначен в ЖК РФ. Согласно пп. 5 п. 2 ст. 153 такая обязанность возникает сразу после регистрации права собственности на недвижимое имущество.
Можно ли продать квартиру с долгами за коммунальные услуги?
Как уже было отмечено ранее, в законе нет прямого запрета на совершение подобных сделок. Однако в одних случаях продать такую квартиру получится, а в иных – нет.
На каких условиях можно продать квартиру с долгом по квартплате?
Желая продать квартиру с непогашенными долгами по ЖКХ, ее собственник может поступить одним из следующих способов:
- Использование законных способов – в юридической практике есть несколько работающих схем, позволяющих быстро решить вопрос с долгом по ЖКХ. Во всех этих случаях в договоре купли-продажи в обязательном порядке прописывается точная сумма долга и порядок его погашения.
- погашение задолженности за счет задатка, перечисленного покупателем,
- уменьшение покупкой цены недвижимости на сумму долгов по ЖКХ (с оформлением перевода долга на покупателя),
- оплата счетов из денег, полученных продавцом за квартиру.
- Проведение сделки обманным путем – в этом случае продавец просто скрывает от нового владельца факт наличия долгов по квартплате. Однако это рискованный вариант, так как покупателю достаточно легко доказать свою непричастность к образовавшемуся долгу и принять соответствующие меры (обращение в УК о перемене собственника в квитанции, жалобы в контролирующие органы, судебное разбирательство).
Кроме того, судебная практика показывает, что в большинстве случаев суд принимает сторону пострадавшего, то есть лица, которому была продана квартира с задолженностью.
Когда нельзя продать квартиру с долгами?
Несмотря на отсутствие запрета в законе, в некоторых случаях квартиру с долгами все же не получится продать. Такое ограничение может возникнуть при следующих обстоятельствах:
- Квартира находится под арестом – в этом случае ограничивается право владельца на распоряжение такой недвижимостью, то есть продажу, дарение, обмен и прочие юридически значимые действия. Арест может быть наложен на жилье по решению суда или представителями ФССП на стадии исполнительного производства. Причина – наличие задолженности (по ЖКХ, банковским кредитам и т.д.).
- В отношении должника возбуждено дело о банкротстве – такая процедура применяется в случае, когда владелец квартиры не в состоянии отвечать по своим обязательствам, в том числе по уплате ЖКХ. В этот период также вводятся ограничения на сделки с активами, принадлежащими должнику.
Долги по коммунальным платежам предыдущего собственника переходят с продажей квартиры?
Нет, задолженность по ЖКХ, оставленная предыдущим владельцем квартиры, не переходит к новому. Такой вывод прямо следует из содержания пп. 5 п.2 ст. 153 ЖК РФ.
Какие долги переходят при покупке квартиры и смене собственника
В действующем законодательстве предусмотрен случай, когда долги все же переходят к новому владельцу квартиры. Речь идет о взносах на капитальный ремонт.
В соответствии с п. 3 ст. 158 ЖК РФ при смене собственника жилья, к новому владельцу переходит обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, включая задолженность, образовавшуюся по вине предыдущего хозяина. О том, как узнать задолженность за капремонт, мы писали ранее.
Что делать, если УК требует от нового владельца погашения долгов?
Если после проведения сделки по купле-продаже квартиры, УК требует от нового владельца погашение долгов по коммунальным платежам предыдущего собственника, действовать надо по такой схеме:
- Написать заявление с требованием исключения из своей квитанции задолженности предыдущего владельца.
- Собрать подтверждающие документы (договор купли –продажи, выписку из ЕГРН, в которой отражена дата перехода права собственности).
- Направить подготовленный пакет бумаг в адрес УК.
- В случае получения отказа, пожаловаться на УК в контролирующие органы. Это может быть: ГЖИ, Роспотребнадзор, прокуратура.
Риски для покупателя при покупке недвижимости с долгами
С точки зрения юридических последствий заключение сделки купли-продажи квартиры с долгами по ЖКХ не несет для сторон каких-либо существенных рисков.
Однако покупатель может столкнуться со следующей ситуацией – выдвижение требования управляющей компанией о погашении задолженности, оставленной предыдущим собственником. В этом случае самым негативным сценарием может стать отключение отдельных видов коммунальных услуг (за неуплату).
Как обезопасить себя от покупки квартиры с долгами?
Чтобы не столкнуться с проблемой долгов по ЖКХ, оставленных предыдущим владельцем квартиры, нужно придерживаться следующей инструкции:
- Перед тем, как заключить сделку, необходимо добиться того, чтобы продавец представил документ (справка, выписка), подтверждающий отсутствие каких-либо обязательств по коммунальным услугам.
- При выявлении задолженность, все условия ее погашения нужно сразу же обсудить с продавцом квартиры.
- После того, как сделка будет заключена и зарегистрирована в Росреестре, на руках должен быть не только стандартный перечень документов, но и бумаги, подтверждающие решение вопроса с долгами ЖКХ.
- Став новым владельцем квартиры, необходимо в обязательном порядке известить об этом управляющую компанию.
Как узнать долг по ЖКХ перед покупкой — что нужно проверить
Существует несколько способов проверки состояния задолженности по коммунальным услугам:
- можно попросить самого продавца представить квитанцию или ЕПД (в этом случае нужно удостовериться в том, что она актуальна),
- использование интернета (такую информацию можно проверить на сайте УК, через онлайн-площадки поставщиков различных коммунальных услуг),
- обращение в управляющую компанию (нужно будет сообщить фамилию собственника квартиры и точный адрес),
- проверка через сайт ФССП (в том случае, если долги по ЖКХ взыскиваются в рамках исполнительного производства).
Сведения об имеющихся долгах по ЖКХ можно просмотреть в квитанции или в ЕПД (единый платежный документ). Обратить внимание следует на графу таблицы «Задолженность за предыдущие периоды».
Варианты продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам
На практике встречаются разные способы законной продажи недвижимости с долгами по ЖКХ. Каждый из возможных вариантов подробнее описан ниже по тексту.
Способ 1 — Уплата задолженности средствами продавца
Самостоятельное внесение всей суммы продавцом – наиболее простой и удобный способ погашения задолженности по коммунальным услугам.
Схема реализации:
- до того, как выставить квартиру на продажу, ее владелец ищет деньги для погашения всех задолженностей (можно занять у родных, взять кредит в банке, обратиться в МФО и т.д.),
- полное закрытие всех долгов,
- поиск покупателя и оформление сделки по купле-продаже.
Для продавца преимущества такого способа выражаются в следующем: отсутствие в будущем каких-либо претензий со стороны нового собственника жилья, включая возможное разбирательство в суде.
Однако есть здесь и минус – в отдельных случаях долги по ЖКХ достигают существенных размеров. Если продавец использует для их погашения заемные средства, то у него появится новое обязательство (перед банком, МФО, друзьями/родными, у которых брал взаймы).
Для покупателя такой способ решения вопроса с долгами ЖКХ несет одни лишь плюсы. Он въедет в юридически «чистую» квартиру без каких-либо нерешенных проблем.
Способ 2 — Деньги для оплаты долга можно взять с задатка
Такой способ предполагает оплату задолженности по коммунальным услугам за счет средств, переданных покупателем в качестве задатка. Схема реализации:
- стороны договариваются об использовании такого способа,
- между продавцом и покупателем заключается договор задатка (также можно сразу заключить основной договор купли-продажи с задатком),
- после получения денег продавец погашает все долги по ЖКХ,
- представление покупателю справки, подтверждающей отсутствие задолженности,
- проведение окончательных расчетов (в рамках договора купли-продажи).
Плюсы погашения долгов по ЖКХ за счет задатка:
- для продавца – появляется возможность решить этот вопрос без привлечения заемных средств, одалживания денег у знакомых/друзей,
- для покупателя – такой способ проведения сделки подойдет при покупке квартиры в ипотеку.
Однако оплата долгов за счет задатка имеет и некоторые существенные минусы, вытекающие из п. 2 ст. 381 ГК РФ:
- для продавца – в случае, если по его вине сделка расстроится, то собственнику квартиры придется вернуть задаток, уплаченный покупателем. Таким образом, он потеряет двойную сумму,
- для покупателя – если покупатель вдруг найдет вариант получше, и захочет отменить сделку, ему придется оставить выплаченный задаток продавцу квартиры.
В целом, для реализации такой схемы на практике потребуются два основных документа: договор задатка или купли продажи с задатком и справка, подтверждающая отсутствие долгов по ЖКХ.
Способ 3 — Оплата покупателем после сделки купли-продажи, откуда часть денег пойдет на оплату долга
Это более сложный вариант, для которого характерна такая особенность – полный расчет между сторонами производится только после выполнения определенного условия. В данном случае это погашение долгов по ЖКХ.
Основное преимущество оплаты долгов ЖКХ после перехода права собственности (для покупателя, и продавца) – безопасности сделки. В этом случае максимально защищены интересы обеих сторон.
Однако есть и минусы:
- для покупателя – по такой схеме не получится приобрести квартиру в ипотеку (банк не согласится выдать деньги на недвижимость с непогашенной задолженностью). Кроме того, здесь также высока вероятность отказа в использовании материнского капитала для приобретения такой квартиры,
- для продавца – существенные расходы, связанные с бумажным оформлением, арендой ячейки в банке.
Порядок покупки квартиры с долгами по ЖКХ
В данном случае закрытие вопроса с коммунальными услугами производится по следующей схеме:
- стороны арендуют в банке две ячейки: в первой размещается сумма задатка, соответствующая размеру задолженности, а во второй – оставшаяся часть стоимости квартиры,
- стороны оформляют сделку по купле-продаже квартиры в Росреестре,
- далее продавец относит зарегистрированный договор в банк и забирает деньги из второй ячейки,
- средства, размещенные в первой ячейке, он сможет взять только после оплаты долгов и представления покупателю соответствующей справки.
Список необходимых документов
При выборе такого способа потребуются следующие бумаги:
- договор аренды банковской ячейки,
- основной договор купли-продажи квартиры,
- справка об отсутствии долгов по ЖКХ (необходима для проведения окончательных расчетов).
Пример по порядку покупки квартиры с долгами по ЖКХ
Каковы основные условия, включаемые в договор купли-продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам?
Помимо стандартных пунктов, касающихся предмета/объекта сделки, прав и обязанностей сторон и т.д., в этом документе в разделе «Порядок расчетов» обязательно должна быть описана избранная схема решения вопроса с задолженностью по коммунальным услугам.
Образец договора купли-продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам
Способ 4 — Переход долга на нового собственника (покупателя)
Есть еще одна рабочая схема по решению вопроса задолженности по ЖКХ – перевод долга на покупателя в рамках ст. 391 ГК РФ.
Главная суть – по соглашению сторон долг с продавца переводится на покупателя недвижимости.
- для продавца – не нужно тратить время на формальные процедуры (оплата долга, запрос справки), деньги за квартиру предыдущий сособственник получает полностью, а не частями,
- для покупателя – ему не нужно ждать, когда продавец закроет долг. В данном случае он сделает это самостоятельно.
- для покупателя – высокая вероятность получения отказа в ипотечном кредитовании. Банк не согласится выдать деньги на квартиру с долгами,
- для продавца – придется предварительно брать письменное согласие кредитора на такую сделку (УК, иных компаний, поставляющих коммунальные услуги). В противном случае нотариус может отказаться оформлять перевод долга.
Порядок действий
Перевод долга по ЖКХ производится следующим образом:
- продавец направляет уведомление УК о намерении перевести долг на покупателя,
- УК направляет положительный ответ (на совершение подобной сделки),
- Стороны заключают договор купли-продажи, а также дополнительное соглашение о переводе долга.
Документы
При выборе такой схемы пригодятся следующие бумаги:
- письменное уведомление в адрес УК,
- письменное согласие от кредитора о возможности перевода долга,
- соглашение, заключаемое между сторонами сделки,
- договор купли-продажи квартиры.
Особенности письменного обязательства
Факт перевода долга можно зафиксировать, как в самом договоре купли-продажи квартиры, так и оформить отдельным соглашением. Обязательно нужно прописать:
- стоимость недвижимости за вычетом суммы, идущей в счет погашения долгов по ЖКХ,
- объем задолженности, название и реквизиты управляющей компании,
- условия погашения задолженности (например, точное число месяца, следующего после заключения ДКП).
Плюсы и минусы разных способов
Полный перечень основных плюсов и минусов всех способов продажи квартиры с долгами по ЖКХ приведен в таблице ниже.
| Название схемы | Преимущества | Недостатки |
|---|---|---|
| Оплата долгов продавцом | для продавца – окончательное закрытие вопроса с долгом для покупателя – покупка «чистой» квартиры | для продавца – возникновение других обязательств (к примеру, если брал кредит в банке, чтобы погасить долг по ЖКХ) для покупателя – минусы отсутствуют |
| Погашение задолженности с задатка | для продавца – решение вопроса без привлечения заемных средств, новых долгов для покупателя – такой способ подходит при покупке квартиры в ипотеку | для продавца – возврат задатка в случае срыва сделки по его вине, для покупателя – задаток пропадет, если по каким-то причинам покупатель отменит сделку |
| Погашение задолженности после сделки | для продавца и покупателя – надежная защита интересов обеих сторон. | для продавца – большие дополнительные расходы, для покупателя – банк может не выдать ипотечный кредит, возможен отказ в использовании материнского капитала для покупки квартиры с долгами |
| Перевод долга на покупателя | для продавца – экономия времени, для покупателя – контроль скорости погашения долга, так как эту процедуру он будет выполнять самостоятельно | для продавца – получение письменного согласия от кредитора (УК), а это дополнительные временные затраты, для покупателя – возможен отказ в ипотечном кредитовании. |
Расходы и сроки
Величина расходов напрямую зависит от выбранного способа. С этой точки зрения наиболее бюджетными являются 1и 2 способ. Здесь основной статьей расходов будет уплата госпошлины при регистрации сделки в Росреестре ( 4 000 рублей, из них: 2000 рублей – регистрация ДКП и 2000 рублей – регистрация перехода права собственности).
При этом схема 3 (оплата после сделки) и 4 (перевод долга) обойдется дороже. Здесь помимо расходов в Росреестре также могут возникнуть такие траты:
- плата за аренду банковской ячейки (около 2000 рублей),
- услуги юриста (составление договора, соглашения о переводе долга),
- оплата помощи, оказанной нотариусом.
Сроки также будут зависеть от выбранной схемы (от недели до месяца). При этом также нужно учитывать промежуток времени, в течение которого сделка будет регистрироваться в Росреестре. На эту операцию может уйти от 2 до 7 дней.
Если на квартиру наложен арест
Если за неуплату задолженности, в том числе по ЖКХ, на квартиру наложен арест, продать ее не получится. Росреестр откажет в регистрации такой сделки.
В данном случае единственный выход из ситуации – погашение задолженности в полном объеме. При выполнении такого условия пристав подготовит постановление о завершении исполнительного производства и отправит эту бумагу в Росреестр для снятия ограничений.
Возможна ли приватизация квартиры с долгами по коммунальным платежам?
В законодательстве, регламентирующем порядок приватизации недвижимости, отсутствуют какие-либо запреты за проведение такой операции в отношении жилья с долгами по коммунальным услугам. Отсюда можно сделать вывод, что приватизация квартиры с непогашенной задолженностью по ЖКХ допускается.
Таким образом, на практике есть много работающих способов продажи квартиры с долгами по коммунальным услугам. Каждый вариант имеет свои условия, особенности, а также недостатки и преимущества. Главное не пытаться реализовать квартиру с долгами, не предупредив от этом покупателя. Рано или поздно он сможет отстоять свои законные права. Это повлечет неприятные последствия для покупателя (судебное разбирательство, требование компенсации морального ущерба и т.д.).
Загрузка ...
